Советский юридический словарь - наём имущественный

В СССР Н. и. направлен на удовлетворение потребностей социалистических организаций и предприятий, а также отдельных граждан в таких предметах, которые могут быть им предоставлены или нужны только на время. Непосредственная цель правового регулирования Н. и. заключается в обеспечении наиболее эффективного использования предметов найма и наиболее полного удовлетворения потребностей социалистического народного хозяйства и отдельных граждан в этих предметах. Область применения Н. и. весьма широка и разнообразна. При помощи Н. и. оформляются отношения по поводу предоставления социалистическим организациям и предприятиям во временное пользование нежилых помещений, строительных механизмов и транспортных средств, по поводу снабжения кинотеатров кинофильмами, по подводу предоставления социалистическим организациям и предприятиям земельных участков для различных временных надобностей (напр., для возведения временных сооружений или для устройства временных складов) и т. д. Договорами Н. и. оформляются так-.же отношения в области обслуживания советским государством потребностей населения в таких предметах, которые не могут быть приобретены в собственность отдельными гражданами или нужны им только временно. В частности, разновидностью Н. и. является прокат музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, лодок и т. п. Особой разновидностью Н. и. является наём жилых помещений (см. Наём жилищный).

Право собственности на сданное в наём имущество остаётся у наймодателя. У нанимателя же возникает право временного пользования и владения объектом найма, снабжённое вещно-правовой защитой. Объектами Н. и. могут быть только индивидуально-определённые вещи.

Договор Н. и. на срок более одного года должен совершаться в письменной форме; нарушение этого правила лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора на свидетельские показания (ст. 153 ГК). В некоторых предусмотренных законом случаях договор Н. и. должен под страхом недействительности быть нотариально удостоверен (см. пост. СНК СССР 25 ноября 1937 г. – СЗ 1937 г. № 74, ст. 361).

Договоры Н. и. могут быть заключены на срок не свыше 12 лет, а в случае аренды государственными и кооперативными организациями государственных предприятий или зданий – на срок не свыше 24 лет. По истечении срока договор Н. и. может быть возобновлён на новый срок. Наниматели жилых и нежилых помещений, а также государственные и кооперативные организации,  арендующие государственные предприятия и здания, пользуются преимущественным правом на возобновление договора Н. и. на новый срок при условии, если они до этого добросовестно выполняли свои обязанности перед наймодателем. Если договор Н. и. заключён без указания срока, то он считается заключённым на неопределённый срок и может быть расторгнут каждой из сторон в любое время при условии предупреждения другой стороны не менее чем за 1 месяц, а в случае аренды предприятий или помещений под торгово-промышленные предприятия и под жильё – не менее чем за 3 месяца.

В силу договора Н. и. наймодатель обязан передать нанимателю нанятое имущество и не мешать ему пользоваться этим имуществом в течение всего договорного срока. Если наймодатель не передаёт нанимателю объекта Н. и., наниматель может потребовать его через суд (ст. 120 ГК) или отказаться от договора и взыскать с наймодателя понесённые убытки (ст. 158 ГК)В случае отчуждения наймо-дэтелем объекта найма третьему лицу договор Н. и. остаётся в силе и является обязательным для приобретателя (ст. 169 ГК).

Наниматель имеет право владеть и пользоваться нанятым имуществом. Однако пользоваться имуществом он может лишь теми способами, которые предусмотрены договором Н. и. или вытекают из хозяйственного назначения имущества. Он может присваивать себе плоды, приносимые объектом найма, лишь при условии, если это предусмотрено договором или вытекает из смысла правоотношения. Наниматель обязан заботиться о целости и сохранности нанятого имущества и отвечает перед наймодателем за всякую порчу или утрату, происшедшую как по его вине, так и по вине его домашних, рабочих или служащих. Если иное не вытекает из условий договора или специальных законов, наниматель обязан производить текущий ремонт нанятого имущества (капитальный ремонт  лежит на наймодателе), а если объектом Н. и. является государственное имущество,  также и страховать его в пользу наймодателя. Это последнее правило, как показывает практика, относится, в основном, к аренде строений. Наниматель обязан уплачивать иаимодателю обусловленное договором вознаграждение. Вознаграждение может быть в виде денежных платежей или расходов по капитальному ремонту помещения. По истечении срока договора наниматель должен вернуть наймодателю объект найма со всеми принадлежностями. Он может изъять улучшения, внесённые им в объект найма без согласия наймодателя (если они отделимы без вреда для имущества и притом наймодатель не захочет возместить их стоимость), или требовать от наймодателя оплаты этих улучшений (если они произведены с разрешения наймодателя) (см. ст.ст. 178 и 179 ГК). Договор Н. и. может быть досрочно расторгнут судом по требованию заинтересованных лиц в случаях, предусмотренных ст. 171 ГК: основаниями досрочного расторжения договора являются нарушения сторонами указанных выше обязанностей, возложенных на них по договору.

Наниматель имеет право сдать от своего имени всё нанятое им имущество или часть его в наём. третьему лицу (поднаём), поскольку иное не предусмотрено договором (ст. 168 ГК). Сдача в поднаём государственного имущества допускается лишь с разрешения наймодателя. Договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок основного договора Н. и. Поднанимателю не могут быть предоставлены большие права, чем те, которыми обладает сам основной наниматель. Из договора поднайма у поднанимателя возникают правоотношения только с основным нанимателем, но не с наймодателем; поднаниматель имеет право предъявлять требования только основному нанимателю и отвечает по договору только перед ним.

Буржуазный Н. и. является одной из разновидностей капиталистических товарных сделок. Регулирование отношений Н. и. в капиталистических странах целиком подчинено задаче обеспечения капиталистической эксплуатации и получения наибольших капиталистических прибылей.